深圳不良存货增量惊人？激进资本的“”危机

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和讯房产消息 在深圳房地产市场上演的“勇敢游戏”里，输家尚未出现。

近日，外来的开发商连续以勇敢者的姿态追涨深圳楼盘楼市，竞拍所得地块的综合楼面价不仅超过周边在售新房价格，还屡屡刷新纪录。

形成强烈反差的是， 深圳经历了去年楼价翻倍增长之后，今年的交投量缩水，楼价涨幅也尽显疲态，当地市场普遍担心深圳即将迎来滞涨阶段。

这场“疯狂”的豪赌之后，谁会成为潮退后裸泳的那个人。

昔日难定价

“这么高的地价，我们营销中心都不知道该如何定销售价格了。”某大型房企营销部总监蔡先生向记者表达了无奈，其所在房企曾几年前在龙华片区拿下几宗高价地，甚至拿过“”。

近日，深圳龙华拍出的总价引起业内一阵哗然。央企中国电建(601669,股吧)和另一家央企中国金茂旗下的房企联合体共同以82.8亿竞得深圳龙华区域的一宗地块，成为深圳年度总价。

龙华区域并不属于深圳中心区域，但一直是深圳的温床，最新在售的楼盘基本都是前几年的“”，新盘销售均价大概在5－7万元／平米。最新刷出的楼面价已经超过了周边在售项目房价，业内认识预测，该入市的价格将可能达到每平米10万元以上。

此外，该的准入门槛对开发商提出更高的要求。据悉，这次土地部门设置了暗标方式，以避免出现竞拍激烈推高价格的情形，并且是第一个要求现售的地块，即本宗地上建筑物、附着物不得预售，只能在土地使用权和建筑物、附着物的所有权经依法登记，并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

但是，高价和高门槛都没能阻挡这群房企和资金的热情和勇气。

即使深圳楼市成交火爆，但昂贵的“面粉“仍然成为他们的负担。从去年至今，蔡先生和他的团队在制定这些高成本楼盘的售价时基本是“战战兢兢”，“怕卖低了就亏损，继续追高价格又担心卖不出去，去化的速度和售价的高低影响着整个项目的盈亏。”他分析。

“我们当年拿下的龙华已经算是摸不着头脑了，现在地价继续成几倍增长，还抢破头去抢，拿下来之后，怎么定售价，谁的心里都没有底。”另外一家曾在龙华拿过的房企营销总监表示。

资本追高成隐患

疯狂追高地价的勇敢者，与推动项目去化速度的执行者形成巨大的心里反差，这背后源自对深圳楼市涨幅预期的差异。

对于追高者的心态，资金的激进态度成为主导因素。

“历经过去一年的持续涨幅，大部分人或多或少都会认定深圳的房价会继续涨下去。”某大型基金公司的项目研发部主管指出，资金对深圳楼市的追逐依然热情高涨。

他分析：“不少资金经历过深圳去年的牛市，投资回报率几乎翻倍，尤其是通过配资的手段，部分项目曾出现十倍增幅，现在，他们虽然在各项报告中表达了对深圳楼市采取谨慎态度，但仍有不少资金继续激进投资深圳楼市。”

然而，在项目负责去化的管理者眼中，虽然深圳楼市的基本面出现很多不稳定的因素，比如今年以来不少项目成交额腰斩，继续追高售价需要投入更多营销成本，甚至是砸钱，而这会影响项目的最终利润。

摆在面前的现实是，即使深圳的住宅、商铺、写字楼市场售价都整体上扬，但多家房企的操盘负责人透露，开发商不良存货增量惊人，“砸在手里的不少，开发商想快点卖也卖不掉，这些存货会成为隐形炸弹，影响开发商的现金流”。

对深圳楼市不稳定性产生影响的还有华为等深圳大中企业的搬离现象。据悉，随着深圳，深圳实体企业的土地成本和经营成本不断升高，最终迫使这些企业搬离。

而因楼价普遍增速过快，导致其它生活成本也在增加，不少外来打工者难以承受高昂的生活成本，所以撤离深圳的现象有增无减。

这些搬离和撤离现象，对深圳配套服务链和城市更新进度产生致命影响，直接会影响深圳楼市消化力。

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